La SCI : avantages et inconvénients

La société civile immobilière (SCI) est une forme sociale appréciée des français. Elle permet à plusieurs personnes de s’associer pour détenir en commun un ou plusieurs biens immobiliers.

Avant de se lancer, il est cependant important de bien connaître et comprendre les avantages et inconvénients de la SCI.

Quels sont les avantages de la SCI ?

Créer une SCI comporte de nombreux avantages, qui ne sont d’ailleurs pas toujours bien connus. La SCI est une forme sociale particulièrement adaptée à l’acquisition, la gestion ou la transmission d’un bien immobilier détenu en commun.

Une fiscalité modulable

La fiscalité de la SCI présente l’avantage d’être flexible.

La SCI est soumise de plein droit à l’impôt sur le revenu. On parle alors de société transparente : l’imposition se fait au niveau des associés et non de la SCI. Chaque associé paie l’impôt sur le revenu en fonction de sa quote-part.

Il est cependant possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Ce choix permet d’optimiser au mieux la situation fiscale de la SCI. L’option pour l’IS peut s’avérer plus avantageuse.

Une alternative à l’indivision

La SCI et l’indivision désignent deux moyens différents de détenir un bien en commun.

Indivision successorale, indivision matrimoniale… L’indivision se retrouve dans de nombreuses situations de la vie courante. Pourtant, c’est un mode de détention fort contraignant puisque la prise de décisions importantes nécessite l’accord unanime des indivisaires. Cela peut entraîner des blocages intempestifs.

Les associés de SCI désignent au contraire un gérant chargé de la gestion courante de la SCI. Les statuts lui affectent des pouvoirs plus ou moins étendus, selon la volonté des associés. La gestion de la SCI est donc modulable.

Une transmission du patrimoine familial facilitée

La SCI est très utilisée par les familles pour faciliter la transmission du patrimoine.

Par exemple, il est possible pour les parents de constituer une SCI avec leurs enfants et de leur donner ou céder progressivement des parts sociales. Les donations successives de parts de SCI sont autorisées.

Il est également possible d’opérer un démembrement sur les parts sociales de SCI. Les enfants deviennent alors nu-propriétaires des parts, tandis que les parents sont usufruitiers. Ils peuvent à ce titre occuper le bien ou le faire fructifier, et ce jusqu’à leur décès.

Cela permet d’une part d’éviter la dépossession, et d’autre part de payer des droits de donation réduits lors du démembrement. Ceux-ci sont en effet calculés en fonction de l’âge de l’usufruitier : plus il est jeune, plus la base imposable est faible.

Au décès des parents, les enfants acquièrent pleine propriété des parts sociales sans avoir à payer de droits de succession sur leur valeur.

La SCI permet en outre de diminuer l’assiette des droits de donation ou de succession, car les biens détenus par une SCI bénéficient d’une décote de 10 %. On considère en effet qu’un bien immobilier détenu par une SCI est moins liquide, et perd en conséquence de la valeur.

Une cession de l’immeuble simplifiée

La cession des parts sociales de SCI est plus simple que la cession directe d’un immeuble. En effet, la cession des parts subit un formalisme moindre. Elle n’a pas à être constatée par un acte authentique établi devant un notaire, ce qui rend la cession moins onéreuse.

Les cessions de parts de SCI ne sont en outre pas soumises aux droits de préemption des communes, sauf exceptions.

Le partage des coûts

Autre avantage de la SCI : le partage des coûts. Il devient aisé pour les associés de partager les frais inhérents à la possession d’un logement, ainsi que les charges locatives.

La protection du patrimoine des associés

La SCI constitue une barrière entre l’immeuble et le patrimoine personnel des associés. Cela permet de protéger ces derniers. En effet, en cas de difficultés financières, les créanciers doivent d’abord se retourner contre le propriétaire officiel de l’immeuble : la SCI.

Si cette démarche s’avère infructueuse, ils pourront – mais seulement dans un second temps – se retourner contre les associés de la SCI. Dans ce cas, seules les parts sociales pourront être saisies.

Si les associés ont une responsabilité indéfinie (cf infra), ils ne sont cependant pas solidaires. Cela signifie que les créanciers sont obligés de diviser leurs recours et de s’adresser à chaque associé pour la part qu’il doit. Ils ne peuvent pas demander à l’un des associés de payer l’ensemble de la dette.

Une capacité d’achat augmentée

La SCI permet enfin d’augmenter la capacité d’achat. En effet, chaque associé réalise un apport à la SCI. Cela permet de réunir facilement et simplement des fonds pour acheter en commun. L’acquisition d’un immeuble s’en trouve facilitée, alors qu’elle n’aurait peut-être pas été possible pour une personne seule.

Par exemple, il est possible pour un couple de constituer une SCI avec leur enfant majeur à l’occasion de l’achat du premier bien immobilier de ce dernier. Parents et enfant réalisent ensemble un apport, ce qui augmente fortement les chances de se voir accorder un emprunt bancaire.

Quels sont les inconvénients de la SCI ?

Créer une SCI comporte également des inconvénients qu’il convient de bien comprendre avant de se lancer. Sans être rédhibitoires, ils permettent de contrebalancer quelque peu les avantages précédemment évoqués.

Des formalités de création relativement lourdes et coûteuses

La SCI reste une société comme les autres. Elle bénéficie à ce titre de la personnalité morale : c’est une personne à part entière.

La création d’une SCI est donc encadrée par le droit. Elle implique l’accomplissement de formalités qui peuvent s’avérer tant chronophages que coûteuses.

La rédaction des statuts de SCI est la première étape de la création de la société. S’il est possible de rédiger soi-même les statuts de SCI, il est opportun d’avoir recours à un professionnel du droit ou du chiffre : avocat, notaire, ou expert-comptable.

Ceux-ci peuvent relire le document pour s’assurer qu’il n’y ait ni oublis ni erreurs, ou même rédiger entièrement le document. Cette hypothèse, qui assure aux associés de SCI une parfaite sécurité juridique, est onéreuse.

S’adresser à une legaltech – une start-up du droit – pour la rédaction des statuts de SCI constitue un compromis intéressant. Les statuts sont générés automatiquement, en fonction des renseignements donnés par les associés. Il est en outre parfois possible d’être mis en contact avec un avocat partenaire. Le coût de ce service reste raisonnable.

Outre la rédaction des statuts, il faudra ensuite procéder à l’accomplissement des formalités de publicité : publication d’un avis dans un journal habilité, et dépôt d’un dossier au greffe. Ces deux formalités ont un coût. Il faut compter environ 150 € pour la parution de l’avis, et 200 € de frais de greffe.

Un fonctionnement contraignant

Outre les formalités et le coût de création de la SCI, son fonctionnement peut s’avérer quelque peu contraignant.

D’un point de vue juridique, les associés de SCI doivent régulièrement se réunir en assemblée générale pour la prise de décisions collectives. Ce mode de fonctionnement est soumis à un certain formalisme : convocation des associés et rédaction de procès-verbaux en bonne et due forme.

L’assemblée générale annuelle est obligatoire, afin que les associés statuent sur les comptes de la société. Elle intervient dans les six mois de la clôture de l’exercice.

D’un point de vue comptable, la SCI doit, à l’instar des autres sociétés, tenir une comptabilité régulière et complète. Cela signifie qu’il faut établir des comptes annuels : un bilan, un compte de résultat, et des annexes.

Il ne faut pas non plus oublier les déclarations fiscales.

La responsabilité indéfinie des associés

La responsabilité indéfinie des associés, prévu à l’article 1857 du Code civil, constitue un autre inconvénient de la SCI. Cela signifie que leur responsabilité en cas de dettes impayées par la SCI n’est pas limitée au montant de leur apport. Les créanciers peuvent venir se servir sans limitation de montant – dans certaines limites – sur leur patrimoine personnel.

C’est l’inverse de la situation dans laquelle se trouvent notamment les associés de SARL ou EURL, qui voient leur responsabilité limitée au montant de leurs apports.

La responsabilité des associés est indéfinie mais non pas solidaire (cf supra). Attention à ne pas confondre ces termes !

Un champ d’activité limité

La SCI est une société civile. Elle ne peut pas, à ce titre, exercer d’activité commerciale.

La SCI n’est ainsi pas autorisée à louer des logements meublés, puisque cette activité est fiscalement considérée comme une activité commerciale.

La SCI n’est pas non plus adaptée à l’activité d’achat-revente de biens immobiliers, qui est de l’apanage des marchands de biens.

À l’inverse, la gestion d’un bien immobilier n’est pas considérée comme une activité commerciale, et ce même si la SCI perçoit des loyers.

Avantages inconvénients de la SCI : que faut-il retenir ?

Le tableau ci-dessous permet de mettre en balance les principaux avantages et inconvénients de la SCI :

Il est important de bien relativiser ces éléments. Toutes les formes sociales comportent des inconvénients. L’important est que le statut juridique choisi soit adapté au projet des associés.

Il ne faut pas céder à la “mode” des SCI si cela ne répond pas à un véritable besoin. Leur fonctionnement reste en effet relativement contraignant et coûteux.

Pour acheter en commun ou poursuivre un objectif de transmission successorale, la SCI s’avère au contraire particulièrement adaptée. Cette forme sociale reste une réponse efficace à de nombreux projets patrimoniaux et/ou familiaux.