Comment fonctionne et réduire l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine	Taux d’imposition
N’excédant pas 800 000 €	0 %
De 800 001 € à 1 300 000 €	0,50 %
De 1 300 0001 € à 2 570 000 €	0,70 %
De 2 570 001 € à 5 000 000 €	1 %
De 5 000 001 € à 10 000 000 €	1,25 %
Supérieure à 10 000 000 €	1,50 %

Une décote est prévue pour les patrimoines dont la valeur est comprise entre 1,3 et 1,4 millions d’euros. Elle permet d’éviter les effets de seuil puisqu’une fois le palier de 1,3 millions franchi, c’est toute la fraction supérieure à 800 000 € qui se trouve taxée.

Pour éviter les impositions excessives du fait d’un cumul de l’IFI avec l’impôt sur le revenu, il existe en outre un mécanisme de plafonnement. Le plafonnement a pour but d’éviter que le total formé par ces deux impôts n’excède 75 % des revenus de l’année précédente. Si le calcul fait apparaître un excédent, celui-ci vient diminuer l’IFI à payer.

Réduire son IFI grâce aux dons

Il vous est possible de réduire votre IFI en effectuant des dons aux profits de certains organismes. Dans ce cas, vos versements sont imputés sur votre IFI à hauteur de 75 % de leur montant. On parle de réduction « IFI-dons ».

Cet avantage est néanmoins plafonné.

Les dons permettant de réduire son IFI

Les dons permettant de réduire votre IFI peuvent prendre deux formes : un versement en numéraire ou une donation en pleine propriété de titres cotés.

Les bénéficiaires de ces dons sont limitativement énumérés par la loi (article 978 du CGI). C’est le cas notamment :

• Des établissements de recherche ou d’enseignement supérieur.
• Des établissements d’intérêt général.
• Des fondations reconnues d’utilité publique.
• Des entreprises d’insertion.
• De l’Agence nationale de la recherche.

Montant de l’avantage fiscal

L’avantage fiscal s’élève à 75 % des versements, dans la limite de 50 000 € par an.

Attention : la fraction des dons donnant lieu à la réduction d’IFI ne peut pas dans le même temps ouvrir droit à un autre avantage. Ainsi, la réduction d’IR pour dons n’est pas cumulable avec cette réduction d’IFI. Vous devez donc arbitrer entre ces deux avantages fiscaux.

Existe-t-il d’autres réductions d’IFI ?

La réduction pour dons est désormais la seule réduction d’IFI envisageable. L’introduction de l’IFI a balayé les autres dispositifs de défiscalisation utilisés du temps de l’ISF.

Ainsi, il n’est plus possible de réduire votre IFI en investissant dans des PME : le dispositif ISF-PME a été supprimé. Ce dispositif instauré par la loi TEPA permettait de profiter d’une réduction d’impôt de 50 % des versements, dans la limite de 45 000 €.

L’IFI a également mis fin à la réduction d’ISF au titre des souscriptions au capital de fonds d’investissement (FCPI et FIP). Celle-ci s’élevait également à 50 % des versements, dans la limite de 18 000 €.

Réduire son IFI en diminuant l’assiette taxable

La réduction de l’IFI peut également s’opérer par une réduction de l’assiette imposable à l’IFI. L’objectif ici est de diminuer la valeur nette de votre patrimoine, par l’optimisation du passif et la cession de droits immobiliers.

Revoir la composition de son patrimoine

Les actifs mobiliers et financiers non liés à l’immobilier sont exclus de l’assiette de l’IFI.

Le premier réflexe à prendre pour réduire son IFI est alors de revoir la composition de son patrimoine et de procéder à un arbitrage entre biens financiers et biens immobiliers. Cette affirmation est particulièrement vraie si vous détenez un capital très fortement investi dans l’immobilier.

Pour ce faire, il est bon de dresser un inventaire exhaustif de votre patrimoine et de s’interroger tant sur l’utilité que sur la vocation de chacun des biens possédés. Quel est leur rendement ? À quels frais donnent-ils naissance ? Quels impôts génèrent-ils ? Seraient-ils aisément cessibles ? Comment réinvestir le produit de leur cession ?

Envisager la vente de biens immobiliers

Les biens immobiliers peu rentables ou non utilisés peuvent être vendus pour être extraits de l’assiette imposable.

Attention cependant à bien envisager les conséquences fiscales d’une telle opération. Si la vente de la résidence principale est exonérée de l’impôt sur les plus-values immobilières, ce n’est pas le cas des autres biens immobiliers.

Or, la vente d’un immeuble est entièrement exonérée d’impôt et de cotisations sociales à l’issue de trente années de détention. La cession des biens immobiliers de votre patrimoine peut s’avérer fiscalement coûteuse, sauf si vous les détenez depuis très longtemps.

Réorganiser son assurance-vie ou son compte-titres

La détention de biens immobiliers en direct ne doit pas être le seul point d’attention. La détention de titres de sociétés immobilières pèse également dans l’assiette de l’IFI : SCPI, OPCI, SCI.

Il peut être alors judicieux de réorganiser votre assurance-vie en réorientant votre capital vers d’autres unités de compte. Attention cependant à ne pas négliger pour autant les facteurs risque et rendement.

À noter que les titres des sociétés foncières cotées (SIIC) ne sont pas compris dans l’assiette de l’IFI lorsque votre participation n’excède pas 5 % du capital social et des droits de vote. Cela peut constituer un placement intéressant si vous souhaitez absolument investir dans l’immobilier tout en réduisant votre IFI.

En savoir plus sur les différences entre SCPI et les foncières cotées SIIC.

Consentir une donation à ses enfants

La vente de biens immobiliers n’est pas la seule façon de les extraire de la base imposable. Il est également possible de procéder à des donations à vos enfants, les biens restant alors dans le patrimoine familial.

La donation peut être faite de manière définitive, pour anticiper la succession. Elle peut également être temporaire : c’est ce que l’on appelle la donation temporaire d’usufruit. Elle dure en général quelques années, et permet au bénéficiaire de toucher des revenus fonciers.

Pour rappel, la propriété d’un bien se divise entre la nue-propriété (le droit de disposer du bien) et l’usufruit (le droit d’utiliser et de faire fructifier le bien). Dans le cadre de l’IFI, seul l’usufruitier doit déclarer la valeur du bien. Le nu-propriétaire ne mentionne pas le bien sur sa déclaration et ne subit alors aucune imposition.

Si la donation s’effectue au profit d’enfants majeurs, les avantages sont doubles :

• Pour vous : la transmission de votre patrimoine est anticipée, et votre IFI diminue.
• Pour vos descendants : la perception de revenus fonciers permet de soutenir financièrement un projet. Dans la plupart des cas, le patrimoine du donataire ne sera pas assez élevé pour déclencher une imposition au titre de l’IFI.

Attention cependant à bien envisager le coût fiscal de la donation, alors génératrice de droits de donation.

Bien entendu, la donation de biens à des enfants mineurs ou non détachés ne présente pas d’intérêt, puisque le patrimoine net se calcule par foyer fiscal.

Optimiser la déduction des dettes

Il est possible de réduire son IFI en diminuant la valeur de son patrimoine grâce aux dettes.

Le législateur vous autorise en effet à déduire de l’actif taxable les dettes qui se rattachent à des actifs imposables, que vous supportez effectivement et qui existent au 1^er janvier de l’année d’imposition.

Liste des dettes permettant de réduire son IFI

Les dettes admises en déduction sont les suivantes :

• Dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers.
• Dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire.
• Dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
• Certaines impositions dues à raison des propriétés.
• Dépenses d’acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des biens ou droits immobiliers imposables.

De l’opportunité de recourir à l’emprunt immobilier

Il est tout à fait préférable d’acheter un bien immobilier en ayant recours à l’emprunt bancaire, plutôt qu’en le finançant avec des fonds propres.

Admettons par exemple que vous déteniez une maison de 2,4 millions d’euros et un compte-titres d’1 million d’euros. Le compte-titres est exclu de l’assiette de votre IFI, au contraire de la maison.

Supposons à présent que vous souhaitiez acheter un bien immobilier d’1 million d’euros.

Si vous utilisez votre compte-titres pour financer votre bien, votre patrimoine taxable s’élève après opération à 3,4 millions d’euros. Au contraire, si vous financez l’acquisition de votre bien immobilier en ayant recours à l’emprunt, votre patrimoine taxable s’élève alors à 2,4 millions d’euros, puisqu’il vous sera possible de déduire un emprunt d’1 million d’euros.

Attention cependant : la déduction des emprunts est encadrée. Ainsi, les crédits in fine ne sont plus déductibles que prorata-temporis. Les emprunts familiaux sont en outre en principe exclus du dispositif. Enfin, la loi plafonne les dettes déductibles pour les patrimoines supérieurs à 5 millions d’euros.

Transformer son patrimoine privé en patrimoine professionnel

Les biens affectés à une activité professionnelle ne sont pas soumis à l’IFI. Cela s’explique par le fait que l’IFI n’a vocation à taxer que le patrimoine personnel, et non le patrimoine d’une entreprise.

Il est possible de réduire son IFI en bénéficiant du régime LMP.

En effet, les biens loués par un loueur en meublé professionnel ne sont pas pris en compte dans le patrimoine soumis à l’IFI. On parle de régime LMP. Il se présente comme un régime fiscalement avantageux.

Cependant, force est de constater que les conditions d’accès au régime LMP sont drastiques et difficilement atteignables dans le cadre d’une simple optimisation. Elles sont doubles et cumulatives :

• Les recettes annuelles tirées de l’activité de location meublée excèdent 23 000 € sur l’année civile.
• Ces recettes représentent plus de la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal.

Mettre votre bien en location meublée ne contribuera pas à réduire votre IFI si vous ne respectez pas les conditions ci-dessus.

Réduire son IFI en investissant dans des biens peu ou pas taxés

Il est enfin possible réduire son IFI en veillant à investir dans des biens immobiliers peu ou pas taxés. Ces placements permettent de continuer à investir dans de l’immobilier sans alourdir la note.

Il est également opportun de rediriger vos investissements vers les actifs non immobiliers, exclus du champ de l’IFI.

Se tourner vers les investissements ruraux et forestiers

Certains biens ruraux ou forestiers sont susceptibles de bénéficier d’une exonération d’IFI. Ces investissements permettent de diversifier votre patrimoine, tout en profitant d’une fiscalité attractive.

Réduire son IFI en investissant dans des biens ruraux

Les biens ruraux exploités ou loués à long terme bénéficient d’une exonération d’IFI, à hauteur de 75 % de leur valeur dans la limite de 101 897 €. Au-delà de ce seuil, l’exonération est limitée à 50 % de la valeur des parts.

Pour bénéficier de cette exonération, il faut détenir ses parts depuis 2 ans minimum au 1^er janvier de l’année d’imposition.

Réduire son IFI en investissant dans des forêts

Les investissements dans les bois et forêts donnent droit à une exonération partielle à hauteur de 75 % de leur valeur.

C’est également le cas des parts de groupements forestiers, à condition de les détenir pendant au moins deux ans et de s’engager à reboiser les friches et les landes dans les cinq ans.

Acquérir des biens en nue-propriété

Il est possible de se constituer un patrimoine immobilier sans en subir les conséquences sur le plan de l’IFI, en achetant des biens en nue-propriété. Cette acquisition peut aussi porter sur des parts de SCPI.

C’est ainsi que fonctionne l’usufruit locatif social, une pratique utilisée par les bailleurs institutionnels – type HLM – souhaitant développer leur parc immobilier locatif. Le démembrement dure en général 10 ou 15 ans, durée pendant laquelle le bailleur assure l’exploitation des immeubles.

L’acquisition de biens en nue-propriété comporte plusieurs avantages.

C’est tout d’abord une opération neutre sur le plan fiscal. Ainsi qu’évoqué précédemment, seul l’usufruitier est imposé au titre de l’IFI sur le bien démembré. Le nu-propriétaire n’augmente pas non plus son impôt sur le revenu, car il ne perçoit pas de revenus fonciers pendant la durée du démembrement.

Autre avantage à cela : le prix d’acquisition fait l’objet d’une décote par rapport à sa valeur en pleine propriété. Cette décote est proportionnelle à la durée du démembrement.

Investir dans des biens autrefois visés par l’ISF

L’introduction de l’IFI a amené les contribuables à revoir entièrement la composition de leur patrimoine. Le moyen le plus simple de réduire son IFI reste d’investir dans des biens hors champ, c’est-à-dire des placements non immobiliers.

Ainsi, investir dans des œuvres d’art ou d’antiquité, meubles anciens, voitures de collection, chevaux… n’augmentera pas votre IFI.